市人民政府辦公室關于城鎮老舊小區改造工作的指導意見

索引號
K26058142/2020-12217
文件類型
意見
發文單位
市人民政府辦公室
發文字號
十政辦發〔2020〕33號
發布日期
2020年11月13日 15:15:00
效力狀態
有效


十政辦發〔2020〕33號


市人民政府辦公室

关于城镇老旧小区改造工作的指导意見


各縣市區人民政府,十堰經濟技術開發區、武當山旅遊經濟特區管委會,市政府有關部門:

  为做好我市城镇老旧小区改造工作,切实改善城镇老旧小区居民的居住环境,提升城市功能,根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意見》(国办发〔2020〕23号)、国家住建部等十三部委局《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意見》(建科规〔2020〕7号)等精神,经市政府同意,现就我市城镇老旧小区改造工作提出如下指导意見。


  一、指導思想、改造原則與工作目標

  (一)指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想爲指導,全面貫徹落實黨中央、國務院決策部署,堅持以人民爲中心的發展思想,堅持新發展理念,以解決人民群衆最關心的問題爲出發點和落腳點,大力改造提升城鎮老舊小區,有效改善居民居住條件,推動構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理體系。

  (二)改造原則。城鎮老舊小區改造遵循“政府統籌、統一規劃,以人爲本、突出重點,先急後緩、有序實施,社會參與、共治共管”的原則。

  (三)改造範圍。城鎮老舊小區是指城市或縣城(城關鎮)建成年代較早、失養失修失管、環境條件較差、市政配套設施不全或破損嚴重、社區服務設施與管理服務機制不健全、安全隱患突出、居民改造意願強烈,且未來十年內不納入棚戶區改造的住宅小區(含單棟住宅)。原則上以2000年以前建成的老舊小區爲改造重點。

  (四)工作目標。2020年全市開工改造城鎮老舊小區356個,涉及居民戶數31816戶;到2021年,建立健全城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制;到“十四五”期末,基本完成全市2000年以前建成的需要改造的城鎮老舊小區改造任務。


  二、改造內容

  城鎮老舊小區改造內容可分爲基礎類、完善類、提升類。

  (一)基礎類。改造內容爲滿足居民安全需要和基本生活需求的方面,主要包括更新改造水、電、氣等設施,更新完善化糞池,修複室內外破損管道,排汙管網做到雨汙分流,建設垃圾分類處理設施,健全垃圾分類處理制度,建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修,完善小區道路網,基本達到人車分流標准,著力打通老舊小區消防通道,統一規整小區電纜、空調、陽台和晾衣架等設施。

  (二)完善類。改造內容爲滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的方面,主要包括拆除小區內違法建(構)築物,整治小區及周邊景觀環境設施,改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車位、電動車(電動自行車)充電設施、快遞服務設施、文化娛樂與體育活動場地、物業用房等配套設施。

  (三)提升類。改造內容爲豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的方面,主要是小區公共服務設施配套建設及智能化改造,包括社區綜合服務、養老、托育、商業、體育、警務室、教育、物流配送、醫療衛生、就業創業等設施。

  各縣市區可根據城鎮老舊小區實際情況,結合居民需求和資金籌措等情況,因地制宜確定改造內容。原則上以基礎類和完善類改造內容爲主,城區重點地段、居民改造意願強烈且積極參與支持的小區,可按提升類要求實施改造。十堰城區內(不含鄖陽區)的提升類改造項目,須經市住建局(市房地産服務中心)和市財政局審核,並報請市老舊小區改造工作領導小組批准。


  三、組織實施

  (一)前期調查。各县市区组织工作专班,重点对辖区内2000年以前建成的城镇老旧小区进行调查摸底,摸清老旧小区存在的主要问题以及居民改造意愿等情况。在调查过程中应书面征求居民意見建议,同意率达到90%以上的城镇老旧小区才能逐步纳入年度改造计划。

  (二)組織編制城鎮老舊小區改造專項規劃與年度改造計劃。各縣市區應在前期調查摸底的基礎上,委托專業技術部門,科學編制本轄區城鎮老舊小區改造專項規劃,建立項目儲備庫。根據財政承受能力、中央補助資金落實情況、居民改造意願,合理確定年度改造項目計劃。納入省政府年度考核範圍的改造項目,應在上年度10月底前擬定,經市住建局審核,報市政府批准後確定。

  (三)擬定實施方案。实施方案应包括改造范围、改造内容、实施措施、资金筹措与监督管理措施、改造效果等。实施方案应在拟改造小区进行公示,公示时间不少于10天,并根据居民意見进行修改完善。实施方案由县市区政府审核批准,十堰城区重要地段的实施方案由市房地产服务中心审核并报市政府批准。

  (四)招投標。嚴格按照政府投資項目管理政策規定,通過公開招標方式遴選施工企業、監理單位和材料、設備供應商。

  (五)實施改造。城鎮老舊小區改造工程項目須辦理項目審批手續的,按聯合審批機制的規定辦理。在施工組織中,各單項改造工程應做到同時施工、同步完成改造,同步落實安全監督、質量監督責任。十堰城區老舊住宅加裝電梯按我市城區既有住宅加裝電梯管理規定執行。

  (六)監督管理。各縣市區政府應加強城鎮老舊小區改造工作的監督管理,負責工程施工質量、施工安全監督的職能部門應不定期進行現場監督檢查,及時指出存在的問題,並督促整改落實。財政、審計等部門要加強監督管理,對實施過程中出現的違規違紀等問題,及時提請追究相關人員的責任。

  (七)竣工驗收。改造項目竣工後,由各縣市區城鎮老舊小區改造工作部門組織設計、施工、監理、跟蹤審計等單位以及居委會、業主代表進行竣工驗收。


  四、資金籌措與使用管理

  (一)資金籌措方式。城鎮老舊小區改造資金通過政府投資和社會融資(出資)方式籌集。

  政府投資主要包括:中央和省級財政補助資金,中央補助資金重點支持基礎類改造內容;市級和縣市區財政部門安排的資金(以按住房保障政策規定籌集的資金爲主),地方政府發行的專項債券資金;市直和各縣市區相關職能部門的專項資金,小區內新建的相關公共服務設施,如幼兒園、教育設施、養老設施、體育設施、醫療設施、警務室等,可按相關規定使用部門專項資金。

  社會融資和個人出資主要包括:國家政策性銀行和商業銀行貸款資金;居民個人直接出資、使用住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等。支持小區居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造;管線運營單位分攤管線的遷改費用;鼓勵原産權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金支持。

  (二)資金使用管理。改造資金由縣市區政府統籌,實行專項管理,專款專用,不得用于平衡本級預算,確保資金安全。各縣市區項目實施單位應建立城鎮老舊小區改造資金專戶,通過各類方式所籌集的資金應全部進入專戶,實現集中管理,分賬核算。嚴格資金使用管理,改造資金支付按照國庫集中支付制度有關規定執行。屬于政府采購範圍的,按照政府采購有關規定執行。改造資金嚴格用于城鎮老舊小區改造支持範圍。項目實施單位應科學編制項目預算、用款計劃、資金撥付使用程序等,根據財政部門委托的第三方評審機構核定的項目進度和合同約定,直接將資金撥付給施工企業,不得經過中間環節,不得截留、擠占和挪作他用。改造資金不得用于人員經費、公用經費、購置交通工具等支出。專項資金使用情況接受財政、審計等部門和紀委監委的監督。


  五、工作機制與保障措施

  (一)建立統籌協調工作機制。市城鎮老舊小區改造工作領導小組負責全市城鎮老舊小區改造工作的組織領導與統籌協調工作,要定期研究解決改造工作推進中存在的重難點問題。市住建局(市房地産服務中心)是城鎮老舊小區改造牽頭協調單位,承擔領導小組辦公室日常工作。領導小組各成員單位按照工作職責,做好協調服務與監督管理等工作。各縣市區政府是城鎮老舊小區改造的責任主體,負責本轄區內城鎮老舊小區改造的組織領導、組織實施與監督管理工作,並將推進城鎮老舊小區改造擺上重要議事日程。供電、供水、供氣、廣播電視、通訊、排汙等市政管線運營管理單位,按照經營範圍和管理職責,承擔部分改造費用,做好相關服務工作。

  (二)建立居民參與機制。各縣市區應加大國家政策、典型案例的宣傳力度,充分發揮社區基層黨組織引領作用,動員社區居民、業主委員會、産權單位、物業服務企業等搭建溝通議事平台,廣泛動員居民參與改造方案制定、配合施工、參與監督和改造效果評價、後續管理等工作,形成社會各界積極支持參與的良好社會氛圍。

  (三)建立聯合審批機制。领导小组成员单位要强化协调联动、协调服务,精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节,构建快速审批流程,提高项目审批效率。市本级和各县市区领导小组办公室牵头组织,与改造工程项目审批有关的部门参与,联合审查城镇老旧小区改造实施方案,认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批等手续。不涉及土地权属变化的项目,可用已有用地手续等材料作为土地证明文件,无需再办理用地手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目,实行项目建设单位告知承诺制的,可不进行施工图审查。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的,可在广泛征求居民意見基础上一事一议予以解决。

  (四)建立健全信貸支持機制。各縣市區政府要積極爭取國家開發銀行、農業發展銀行等政策性銀行對城鎮老舊小區改造的信貸支持。本市各商業銀行要加大産品和服務創新,在風險可控、商業可持續前提下,依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。

  (五)落實各類政策支持措施。利用小區內空地、荒地、綠地和拆除違法建設騰退土地等加裝電梯和建設各類設施的,可不增收土地價款。利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的,可在一定年限內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質的手續。增設服務設施需要辦理不動産登記的,不動産登記機構應依法積極予以辦理。在城鎮老舊小區改造中,爲社區提供養老、托育、家政等服務的機構,提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅,並減按90%計入所得稅應納稅所得額;用于提供社區養老、托育、家政服務的房産、土地,可按現行規定免征契稅、房産稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動産登記費等。

  (六)建立健全長效管理機制。充分發揮社區基層黨組織的引領作用,加強老舊小區基層黨組織建設,成立業主委員會或居民自治小組,完善老舊小區物業管理服務機制,建立健全後期維護管理長效機制。

  (七)建立監督考核機制。將列入年度計劃的城鎮老舊小區改造項目工作推進情況納入對各縣市區黨政班子政績考核範疇。市直相關職能部門要定期進行監督指導,確保改造程序、工程進度、工程質量與施工安全、資金撥付使用等符合規定要求。

  2020年11月4日